一括賃貸で土地活用　

　地主さんが介護事業を検討するとき、まず最初に考えるのは一括賃貸でしょう。借り手が見つかると、稼働率が100％になります。賃貸住宅の入居募集のように、不動産屋さんに気兼ねしなくて良いし、入居者さんの、ごみの捨て方を気にしなくてもよい。内装の修繕もテナントまかせで良い。良いことずくめです。
　不動産も「所有」と「管理」あるいは「資産」とその「運用」と言葉を置き換えてもよいのですが、そのような分業が進んできました。
　介護保険開始以降、大きく伸びた介護事業会社は、有料老人ホームの出店数を加速度的に増加しましたが、多くの場合は、地主さんに建築してもらった、建物を一棟借りして、経営しているのです。
　有料老人ホームに限らず、グループホームやショートステイ等でも、この方式によることができます。
　各施設の説明は、下記の「あなたの土地の介護施設」メールセミナーをお申し込みいただければ、詳しい解説がありますが、所有地の有効利用を目的とした場合、現在はどのように考えればよいのかをまとめてみたいと思います。
　建物の賃貸で収入を得るのですから、あまり小さな建物では効率がよくありません。土地が狭いがどうしても、介護施設賃貸をしたいという場合を除き、通常は相応の土地に相応の建物を建設することになります。認知症対応デイサービスや、訪問介護事業所など、建築的に小さな建物も、介護事業の対象ですが、一括賃貸の建物として単独でそれらの施設を建設することはまれで、通常は複合施設の一部ということになります。

　投資規模はどれくらいでしょうか　

　それでは、通常の場合最小の投資規模とはどのようなものでしょうか。介護保険法ができた当時は、1ユニットのグループホームもかなりありました。しかし、現在、人員配置上1ユニットのグループホームはかなり経営が難しくなっています。したがって、2ユニットのグループホームの成立、つまり、あなたの土地の建ぺい率を60％とした場合、2階建てのグループホームの建築面積が約80坪ですので80坪÷60％で135坪程度の土地で、建物を坪60万円と仮定すると、延床面積約160坪を掛け、消費税や税金その他の諸費用約15％を加えた1億円から1億1千万円程度が、最小建設投資額の目処となります。
　グループホームは、一時の建設ブームから供給過剰となり、行政による抑制が行われている地域が多く、このような地域では、開業をすることができません。そのような場合は、その他の地域密着サービスである、小規模多機能施設や認知症対応型のデイサービスなどを組みあわせて計画することになります。
　ここで注意しなければならないのは、グループホームを含め、地域密着型サービスは、経営規模が小さいこともあって、運営も地域の介護事業者さんが経営するケースが多いことです。わずかの例外（都心や、主要都市中心部で、需要が高く行政がグループホームの開業を推進している地域）を除いて、大手介護事業所が出店することは少なくなってきています。簡単に借主が見つからないと考えたほうが良いでしょう。賃借者の会社がなるべく大きい方がいいと、希望する貸主さんの希望をかなえるのは、さらに難しいのです。これら地域密着型サービスはどちらかというと、今後はご自分で経営なさりたい方むけの施設かもしれません。
　介護施設の一括賃貸向けの建物といえば、第一に有料老人ホームです。有料老人ホームの中でも、介護型有料老人ホームは施設自体が介護保険の対象となる、特定施設といわれるものです。介護保険料の増大でこの特定施設の指定は2006年4月より認可制となり、地域によって、介護保険の利用計画に基づき選択指定、あるいは、当面まったく指定されない状況となりました。
　大手介護事業者は、一括賃貸建物による介護型有料老人ホームの運営によって業績が大きく伸びた会社が多く、したがって、この特定施設の指定を受けられる建物は、引っ張りだこと言っても良いでしょう。概ね40-50室以上の有料老人ホームが建設でき、特定施設の指定が受けられる場合は、現在のところ迷わずこれを選択してよいでしょう。かなり有利な賃貸条件が期待できます。
　どの事業者があなたの土地にふさわしいか、行政に相談したら「事業提案による競争」で選択すると行政にいわれたが、どうしたらよいかなどは、弊社にご相談ください。
　概ね40-50室以上の建物はどのような土地、建物となるでしょうか。マンションが多いような住宅地で容積率200％とすると、入居室一室あたり10.5坪くらいの最小の基準として40室では延床面積が420坪。必要な土地面積はその半分で210坪となります。多くの場合は駐車場や配置の都合で土地に250-300坪以上の面積があれば、一括賃貸向けの有料老人ホームの建設対象となるでしょう。

　特定施設の指定が受けられない場合　

　特定施設の指定が受けられない場合、もう方法はないのでしょうか。有料老人ホームには、その他に、住宅型、健康型の合計３種類あります。この中で住宅型の有料老人ホームはやはり、一括賃貸の対象になります。需要と供給の関係で、介護型よりやや賃貸条件は劣りますが、それでも現在、魅力的な土地に対する介護事業者の出店意欲は大きいといえましょう。必要な土地の大きさは介護型と同様ですが、やや大きめの施設が好まれます。40室では借主が現われないかもしれません。
　また、高齢者専用賃貸住宅というものもあります。詳しい内容は各論に譲りますが、運営会社の方針によって、住宅型有料老人ホームではなく、この区分として借り受ける場合があります。

　市街化調整区域内の土地の有効活用　

　土地が市街化調整区域であった場合はどうでしょうか。住宅型の有料老人ホームや高齢者専用賃貸住宅は自立の方も利用するので不可ですが、グループホーム、介護型有料老人ホーム、デイサービス、小規模多機能施設はいずれも、介護専用施設です。原則として市街化調整区域に建設ができます。但し、前述の通り認可される施設数がかなり少なくなっている現状を考えると、市街化調整区域の有効利用は簡単ではありません。
　この場合考えられるものは、ショートステイです。20室以上の部屋数でデイサービスなどを併設したショートステイは、全国的に不足しており、行政も建設に賛成してくれることが多いのです。運営者が少ないため介護事業者を探すのがやや難しい面がありますが、今後の急激な増加が予想されるため、運営事業者も増加すると予想しています。市街化調整区域であれば検討すべき施設でしょう。

　一括賃貸のリスク管理　

　賃貸マンションや、アパートに比べて一括賃貸は、入居者は常に100％、長期契約（通常は20年以上）で良いことづくめなのですが、介護事業者が撤退してしまうと、一気に0％となってしまいます。現在のところ、優良な施設（特に特定施設はプレミア付で）はその後の経営者に困ることはない状況ですが、大家さんとしては大いに、気になるところです。
　契約期間と、銀行ローンの返済期間をなるべく一致させるとともに、賃借者の退去を防止するために、契約の時に、協議すべきいくつかの特約があります。

1.契約期間途中解約の原則禁止
2.退去時のペナルティ条件。残りの家賃の一括支払いや、銀行ローンの精算責任を負ってもらうなどの方法があります。
3.バックアップ契約。第3者の介護事業会社に、賃借者の退去、あるいは倒産時の賃貸契約の継承を保証させる。
　
　もちろん、信頼をベースに賃貸借関係を継続させるわけですから、どちらかだけが有利な条件を立場の違いで強制するのは慎むべきですが、このような条件も含めて長期に渡る契約の安定をはかるべきでしょう。

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